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Baustoffchemie

Chemie der Werkstoffe im Bauwesen


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Schimmelpilz im Wohnraum

Tipps, Informationen und Gerichtsurteile

Wer kennt das nicht? Dunkle Flecken auf der Tapete, auf Duschvorhängen oder den elastischen Fugenmaterialien in der Dusche oder auch "verschimmelte" Lebensmittel. Diese Pilze können eine Gefahr für die Gesundheit darstellen, Baumaterialien werden geschädigt und Nahrungsmittel ungenießbar oder gar giftig.
Bei Holz ist die Unterscheidung zwischen Schimmelbefall und Befall durch holzzerstörende Pilze wichtig, da die Bekämpfungsmaßnahmen unterschiedlich sind.

Alle Schimmelpilze brauchen Feuchtigkeit für ihr Wachstum. Deshalb kann Schimmelbefall in Wohnräumen ein Anzeichen für zu hohe Luftfeuchtigkeit sein. Beim Holz ist jenes gefährdet, das mit hoher Eigenfeuchte verbaut wird. Je nach Holzart sind dazu Feuchtegehalte von mindestens 28 bis 32% notwendig [2].

Die gesundheitsschädliche Wirkungen der Schimmelpilze sind unübersehbar. Die Sporen können bei Allergikern Reaktionen zwischen Niesanfall, Schnupfen, Durchfall und Erbrechen auslösen. Wegen ihrer geringen Größe schweben die Sporen lange in der Raumluft und werden eingeatmet.

Von den Allergien abgesehen können einige Schimmelpilze auch am und im menschlichen Körper wachsen und die Gifte, die als Stoffwechselprodukte von den an Nahrungsmitteln wachsenden Pilzen abgegeben werden (Mykotoxine), stehen im Verdacht, Krebs auslösen zu können. Die Vielfalt der Schimmelpilz-Arten lässt eine verallgemeinernde Aussage zu den generellen Gesundheitsgefahren aber nicht zu. Es gibt sehr gefährliche, weniger gefährliche und ziemlich ungefährliche Arten. Die Fachwelt teilt sie in vier Risikogruppen ein, basierend auf § 3 der Biostoffverordnung. Die häufigsten toxischen Schimmelpilzarten sind Aspergillus fumigatus und Aspergillus flavus (Risikostufe 2). Zu Risikogruppe 3 gehören die Schimmelpilze Coccidioides immitis, Blastomyces dermatitidis und Histoplasma capsulatum. Nachzulesen in der EG-Richtlinie zu biologischen Arbeitsstoffen 2000/54/EG [PDF].

Ein einführendes Zitat aus einem Ratgeber der Verbraucherzentralen [1]:
Nach Angaben verschiedener Wissenschaftler sind insgesamt über 100.000 Schimmelpilzarten bekannt, wovon immerhin noch über hundert Arten im Wohnbereich vorkommen können. Sie fallen spätestens dann auf, wenn sie wegen veränderter Wachstumsbedingungen anfangen, sich zu verfärben. Die möglichen Farbtöne umfassen das Spektrum von grün, schwarz, grau, aber auch rot oder gelb. Die Schimmelpilze bilden im Wachstum eine Unzahl von Samen (je nach Art Sporen oder Koniden genannt), die so klein sind, daß sie mit dem bloßen Auge nicht zu erkennen sind. Diese Sporen werden millionenfach an die Luft abgegeben und wie Staub mit der Luftbewegung transportiert. In der Verbindung von Wärme, Feuchtigkeit und Nährboden keimen sie und entwickeln sich zu neuen Pilzgeflechten, die wiederum unvorstellbar viele neue Sporen entwickeln.

Selbst wenn man den Schimmel komplett abtötet - ohne Bekämpfung der Ursache (Feuchte) dauert es nicht lange und der nächste Schimmelpilz wächst dort.

Einig ist man sich in der Einschätzung, dass Schimmelpilzbefall nicht hingenommen werden darf. Sowohl zu vorbeugenden Maßnahmen als auch zur Bekämpfung habe ich hier Informationen zusammengetragen. Speziell die Linkliste eignet sich zum Durchstöbern des Webs nach Hinweisen zu Ursachen und Bekämpfungsmaßnahmen. Immer wieder findet man die gleichen Ursachen beschrieben, wozu ganz entscheidend auch die heutige Bauweise gehört. Auf die Art der Bauausführung haben Eigenheimbesitzer ja noch einen Einfluss und können einiges verhindern wenn sie gut informiert sind, aber als Mieter ist man dem ausgeliefert. Und da Schimmelbefall in Mietwohnungen folgerichtig ein häufiger Streitfall im Verhältnis Mieter/Vermieter ist, nehmen auch mietrechtliche Informationen bei meinen Links einen weiten Raum ein.


Pilze auf Holzuntergründen

Abgrenzung: Schimmelpilz - Bläuepilz - Hausschwamm

Bei Schimmelpilzen auf Holz muss man zwischen dem Schimmel und den holzzerstörenden Pilzen unterscheiden. Die Informationen auf den hiesigen Seiten beziehen sich ausschließlich auf den Schimmel. Bläuepilze, der echte Hausschwamm und andere holzzerstörende Pilze sind ein separates Thema - sie müssen auch anders bekämpft werden. Mehr dazu auf der Website eines Holzsachverständigen: [... weiter bei holzfragen.de]


Verwechslungsgefahr: Schwarzstaub oder Schimmel?

Fogging - plötzliche Schwarzstaubablagerungen in Wohnungen

Wenn Wände schwarz werden, denkt jeder zuerst an Schimmelpilzbefall. Eine weniger bekannte, aber in den letzten Jahren immer häufiger festgestellte, Ursache ist das sogenannte "Fogging-Phänomen", auch als "Magic Dust" bezeichnet. Dabei treten schwarze Ablagerungen auf, und zwar vorwiegend an den Außenwänden, an Dachschrägen sowie in der Nähe von Heizkörpern und Heizungsrohren.   [mehr dazu vom Bayrischen Landesamt für Umwelt (PDF)]


Was tun bei Schimmelbefall? Mittel zur Schimmelbekämpfung

Am besten geeignet (hochwirksam bei relativ geringen Nebenwirkungen) ist hochprozentiger Alkohol (mind. 70%-iger Ethanol). Für feuchte Flächen sollte der Alkohol mindestens 80%ig sein, da er ja von der Feuchtigkeit verdünnt wird. Weitere, oft genannte aber nicht allgemein empfehlenswerte, Mittel zum Abt÷ten des Schimmelpilzes sind 5%-ige Wasserstoffperoxidlösung (nicht so wirksam wie Ethanol), 5%-ige Ammoniaklösung (wirkt stark reizend auf die Atemorgane) und Haushaltsreiniger mit "Aktiv-Chlor", die sog. Chlorbleichlauge (gesundheitlich bedenklich).
In der Juni 2000-Ausgabe der Zeitschrift Öko-Test wurde über einen Test von 16 Anti-Schimmelmitteln (gekauft in Baumärkten und Drogerien) berichtet - die Kurzfassung ist unter oekotest.de zu lesen. Ein Zitat daraus:
Mit Natriumhypochlorit rücken fünf Produkte den Schimmelpilzen zu Leibe. Diese auch als "Aktiv-Chlor" auf den Etiketten bezeichnete Chemikalie ist für die Gesundheit - und die Umwelt - äußerst schädlich: Wenn man den Sprühnebel der Anti-Schimmelmittel einatmet, bilden sich im Körper chlororganische Verbindungen. Sie gehören zu den reaktivsten Verbindungen überhaupt und können den Körper auf Dauer schädigen. Das gilt auch für die Öko-Systeme in der Natur. Aus Natriumhypochlorit kann sich zudem leicht reines, schleimhautreizendes Chlorgas bilden, wenn es zusammen mit säurehaltigen Reinigern eingesetzt wird. Deshalb sind diese Produkte "nicht empfehlenswert".
Krebsverdächtiges und reizendes Formaldehyd wies unser Labor im Diamant Schimmel-Entferner, im Krautol Anti-Pilzgrund und im Geiger Schimmel-Entferner nach. Letztgenannter enthielt davon sogar mehr als ein Gramm pro Kilogramm und ist aus diesem Grund nicht zu empfehlen. Vier Hersteller (*) setzen bei der Schimmelbekämpfung auf hochreaktive Isothiazolinonderivate - darunter auch halogenorganische Verbindungen. Diese Stoffe gelten als Allergie auslösend.

(*) Hornbach Anti-Schimmel-Lösung, Schulz Schimmel Ex, Geiger Schimmel Entferner und Krautol Anti-Pilzgrund.
Als empfehlenswert wurden eingestuft: Classic Schimmelentferner (Obi), Delu Schimmel Ex chlorfrei (Delu-Fabrik), Faust Schimmelentferner (GPM; Praktiker), Knauf Schimmel-Entferner chlorfrei, Molto Schimmel-Entferner, Schimmelentferner (FLT).

Schimmelnde Silikonfugen im Bad

Recht häufig sind Silikonfugen an Waschbecken, Badewannen und Duschwannen mit Schimmelpilzen befallen. Grund dafür ist die nach der Benutzung auf dem Silikon zurückbleibende Feuchtigkeit. Nach jedem Duschen sollte man deshalb die Duschkabine und unbedingt auch die Silikonfugen trocken wischen. Hat man die Möglichkeit, sollte man schon gleich bei der Einrichtung bzw. Bau seines Badezimmers hochwertiges Silikon verwenden. Oftmals sind diese mit pilzhemmenden Zusatzstoffen versehen, oder bieten dem Schimmel weniger Angriffsfläche als die üblichen Baumarktsilikone. Hat man trotz aller Vorkehrungen trotzdem einmal Schimmel auf den Silikonfugen, so ist dieser in der Regel relativ einfach zu bekämpfen und das Entfernen des Silikons nur bei sehr starkem Pilzbefall nötig. Wenn es sich um recht frischen Pilzbefall handelt, sollte eine Reinigung mit einer der oben genannten Mittel zur Schimmelbekämpfung Erfolg bringen, und zwar in der Reihenfolge ihrer Aufzählung. Normalerweise muss die Behandlung mehrfach wiederholt werden bis der Schimmel wieder weg ist.

Schimmel auf Holzuntergründen

Die Bekämpfung des Schimmelpilzes besteht hauptsächlich in der Trocknung des befallenen Holzes. Schimmelpilze wachsen maximal 1 mm tief ins Hoz hinein. Sobald das Holz trocken ist, stellt der Schimmelpilz sein Wachstum ein und die zusammengefallenen Pilzmycelien können einfach entfernt werden (abbürsten und eventuell die oberste Holzschicht abschleifen). Oft bleiben fleckige Verfärbungen zurück, die auch durch farbige Holzlasuren noch wieder durchschlagen können.

Schimmel an den Wänden

Bei ganz frischem Schimmelbefall hilft das Desinfizieren der Oberfläche mit dem oben genannten Ethanol.
Ist der Befall schon älter, dann ist der Pilz schon tiefer in die Wandbaustoffe eingedrungen und die Tapete, Anstrich und evtl. auch der Putz sind befallen und müssen entfernt werden. Mit den rein oberflächlich wirksamen Mitteln ist hier nichts mehr zu machen. Also: Herunter mit dem Anstrich und der Tapete - ob auch die darunter liegenden Baustoffe entfernt werden müssen, sieht man in der Regel erst, wenn die Flächen freigelegt sind. Entfernen Sie das befallene Material großzügig!

Ausführliche Informationen über geeignete Maßnahmen bietet das Umweltbundesamt als PDF-Dokument an:

Die Broschüre mit dem Untertitel "Ursachen - Wirkungen - Abhilfe" fasst die wichtigsten Aspekte in allgemeinverständlicher Art zusammen.

Noch ein Zitat aus dem Ratgeber der Verbraucherzentralen [1]:

Für die Erneuerung der befallenen Stellen sollten Sie, falls weiter mit Feuchtigkeit zu rechnen ist, anorganische Materialien verwenden. Darunter fallen unter anderem Kalkputz, Kalk- und Mineralfarbanstriche (Silicat-Innenraumfarbe zum Beispiel ist zwar etwas teurer als "Binderfarbe", dafür aber dampfdurchlässiger und anorganisch). Kleben Sie an kritische Wandbereiche möglichst keine Tapeten, da sie in der Regel neuen Nährboden für Sporen bieten. Ist dies aus raumgestalterischen Gründen jedoch unumgänglich, sollten Sie dünne Papiertapeten ohne Kunststoffzusätze nehmen. [...]Da selbst anorganisch aufgebaute Wände wegen des Staubanteils in jeder Wohnung anfangen können zu schimmeln, sei an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen:
Das Vermeiden von feuchten Bauteilen in der Wohnung ist das wichtigste Element bei der Bekämpfung von Schimmelpilzbildung! [...]Im Normalfall reicht auch ein richtiges Beheizen und Belüften der Wohnung aus, um Feuchtigkeitsprobleme und Schimmelbildung nicht aufkommen zu lassen (Gebäudeschäden und Wärmebrücken ausgeschlossen). Aber was sollte der Normalfall sein? Dazu gehören folgende Komponenten:

Anmerkung:
Die Schimmelpilzsanierung birgt eine Reihe an Fallen. So besteht die Gefahr, dass durch unsachgemäße Sanierung die Sporen in der ganzen Wohnung intensiv verteilt werden und der Schaden eher größer als kleiner wird. Im Zweifelsfall holen Sie sich einen Fachbetrieb in die Wohnung und lassen sich vom Profi vor Ort beraten. Bei von Schimmel befallener Tapete ist es beispielsweise sehr wichtig, beim Entfernen der befallenen Tapete großflächig über die optisch erkennbaren (scheinbaren) Grenzen des Befalls hinaus zu arbeiten und den Staub mit speziellen Staubsaugern (Pollenfilter!) abzusaugen.


Wachstumsfaktoren der Schimmelpilze

Mehrere Faktoren sind für den Schimmelpilz wichtig. Er benötigt zum Wachsen:

Dass alle Schimmelpilze eine sehr hohe Feuchtigkeit zum Leben benötigen, ist allgemein bekannt. Daneben ist ihr Wachstum an einen bestimmten Temperaturbereich gebunden, der artbedingt schwankt - jede Pilzart hat ihr eigenes Temperaturoptimum, aber ganz allgemein gelten diese:

Alle Pilze brauchen Sauerstoff, aber manche Arten kommen schon mit sehr wenig Sauerstoff aus. Ganz ohne Sauerstoff ist das Pilzwachstum jedoch nicht möglich (wassergesättigtes Holz schimmelt nicht).

Pilze verwerten totes organisches Material wie Zucker, Stärke, Eiweiße und Fette. Ein paar Spezialisten verwerten auch Lignin und Zellulose, die Baumaterialien des Holzes. Schimmelpilze wachsen aber nicht tiefer als maximal 1 mm ins Holz hinein [2].

Papier

Papiere wie sie in Tapeten, Bücher und Verpackungen eingesetzt werden, eignen sich je nach ihrer chemischen Zusammensetzung mehr oder weniger gut als Nahrung für Schimmelpilze. Die verwendeten Leime sind oft stärke- und eiweißhaltig. Besonders viel von diesen verwertbaren Kohlenhydraten enthalten Rauhfasertapeten.

Farbanstriche

Als Nahrung dienen die enthaltenen Zusatzstoffe wie Weichmacher, Tenside usw. Oft ist der Abbau dieser Zusatzstoffe mit einem Festigkeitsverlust verbunden.

Putz

Kunstharzgebundene Edelputze sind selbstverständlich ebenso Nährboden wie die Farbanstriche. Auch Dispersionen als Mörtelzusätze tragen entsprechende Substanzen in den Putz ein. Aber selbst mineralische Putze enthalten verwertbare Substanzen: Jede Trockenmörtelmischung enthält (versteckte, sprich für den Anwender nicht erkennbare) Mörtelzusätze auf Zellulose- und Stärkebasis sowie Tenside oder Netzmittel. Es handelt es sich um Zusatzmengen in der Größenordnung von 0,1 bis 0,3%.

Textilien, Leder

Kleidung und textile Bodenbeläge (Teppiche), aber auch Wolle oder Leder werden von Schimmelpilzen als Nährboden verwertet.

Kunststoffe

Es einige wenige Spezialisten unter den Schimmelpilzen, die auch Kunststoffe angreifen. Die reinen Polymere sind allerdings keine verwertbare Nahrung, sondern vielmehr dienen die diversen Zusatzstoffe (Antislipmittel, Gleitmittel, Weichmacher, Tenside, ...) als Nahrung.


Wo bekommt man Informationen und tätige Unterstützung?

Verbraucherzentrale
Die Energieberater der Verbraucher-Zentralen bieten Informationen und manche auch eine Schlichtungsmöglichkeit zur Klärung von Feuchtschäden zwischen Mietern und Vermietern.
Haus- und Grundbesitzervereine
Der Dachverband informiert unter www.haus-und-grund.net.
 
Mietervereine
Der Deutsche Mieterbund ist die Dachorganisation der Mietervereine und informiert unter www.mieterbund.de. Dort erfahren Sie auch die Adresse Ihres regional tätigen Mietervereines.
 
Gesundheitsamt
Manche Gesundheitsämter bieten Pilzsporenanalysen und Vor-Ort-Beratung an (zu konkurrenzlos günstigen Preisen, s.u.). Fragen Sie ihr Gesundheitsamt einfach einmal danach. Irgendwelche speziellen Voraussetzungen müssen Se dazu nicht erfüllen. Ein Betroffener aus dem Raum Pforzheim schrieb mir viel positives zu seinen Erfahrungen mit dem Gesundheitsamt. Der Ablauf war sinngemäß:
1. Anrufen und Problem beschreiben, nach Lösungsvorschlägen fragen; (am Ende stand die Terminvereinbarung)
2. Vor-Ort-Termin (ausführliche Beratung; Messung von Temperaturen und Luftfeuchtigkeit; Probenahme vom Schimmelpilz)
3. Laborergebnisse + Rechnung (nur DM 80,-) kamen dann kurze Zeit später

Für die medizinische Seite bei unklaren Beschwerden, die den Verdacht auf Allergien lenken

Selbsthilfeorganisationen
Adressen von wichtigen Anlaufstellen befinden sich in den Datenbanken der NAKOS.
 
Arzt (Hausarzt; Umweltmediziner)
Fragen Sie ihrem Hausarzt.
 
Krankenkasse
Viele Krankenkassen haben Informationsmaterial und manche übernimmt unter bestimmten Umständen auch Kosten für Umweltanalysen ... fragen Sie Ihre Krankenkasse einfach einmal danach.
 
Katalyse-Institut für angewandte Umweltforschung
Das KATALYSE Institut ist ein gemeinnütziger Verein und berät Bürger und Verbraucher, seine Experten messen und bewerten Schadstoffbelastungen, geben Handlungsempfehlungen zur Reduzierung und Vermeidung von Belastungen und bieten damit umfassende Hilfestellung zur Vorsorge oder zur Beseitigung bereits aufgetretener Probleme.
Im Rahmen einer unverbindlichen kostenlosen telefonischen Beratung wird geklärt, ob und welche Untersuchungen sinnvoll erscheinen. Die Untersuchungen werden ausführlich dokumentiert, deren Ergebnisse beurteilt und Handlungsempfehlungen gegeben. Das Leistungsverzeichnis: Schadstoffmessungen in Innenräumen ist ziemlich lang, Preise gibt es aber nur auf Anfrage.
 
Medizinisches Institut für Umwelthygiene
Das Medizinische Institut für Umwelthygiene an der Heinrich-Heine-Universität Düsseldorf untersucht die Einflüsse von Umweltbelastungen auf die Gesundheit des Menschen. Bei speziellen Allergieerkrankungen, wenn der Hausarzt nicht weiter weiß, können hier Informationen zu weiteren Ansprechpartnern erfragt werden.

Bücher und Broschüren

Ratgeber vom Umweltbundesamt: "Schimmel im Haus"
In der Broschüre wird dargestellt, wie es zu Schimmelbefall kommt, wie hoch das Risiko bei Schimmelbefall für die Bewohner ist und was man dagegen tun kann. Auch werden Tipps gegeben, was man tun kann, damit es erst gar nicht zum Schimmelbefall kommt. Schimmel im Haus
 
Ratgeber der Verbraucherzentralen: "Feuchtigkeit und Schimmelbildung in Wohnräumen"
Der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. ist Herausgeber des Ratgebers Feuchtigkeit und Schimmelbildung in Wohnräumen. Die jeweils aktuelle Ausgabe ist online bestellbar und kostet Euro 4,80 zzgl. Versandkosten. Der Ratgeber behandelt das gesamte Spektrum von der Feuchtigkeitsursache bis hin zur Beseitigung, bietet damit einen guten Überblick zum Thema und ist vor allem für denjenigen interessant, der sich die Informationen nicht im Web zusammensuchen möchte.
 
Ratgeber des Deutschen Mieterbundes: Wohnungsmängel und Mietminderung
Der DMB-Ratgeber: "Wohnungsmängel und Mietminderung, Miete kürzen - Wann & Wie? 300 Urteile, die man kennen muß" kann auch online bestellt werden. Kostenpunkt: Euro 5,- zzgl. Versandkosten. Das Heftchen lohnt sich vor allem dann, wenn man sich auch für die Themenbereiche Lärm, Heizung oder Umweltgifte interessiert.
 
Mietmängel von A-Z
Ernst-Otto Bruckmann. 2000. 3. Aufl.
Bonn: Dt. Anwaltverlag. ISBN: 3-8240-0383-X

Labore und deren Analysenangebote

Schimmelsporenanalyse der Stiftung Warentest

Die Stiftung Warentest bietet für Euro 47,- eine einfache Analyse der Raumluft auf Sporen (Anzahl und Art) an. Dies bietet sich als erste Maßnahme in Eigenleistung an, bevor man mehr Geld für Fremdleistungen (Ortstermin mit Sachverständigem) ausgibt. Man bekommt einen Nährboden, lässt diesen eine zeitlang offen stehen und schickt ihn ins Labor zurück. Bevor sie dieses, ansich schon relativ günstige Angebot annehmen, versuchen Sie es doch einmal beim Gesundheitsamt:

Vor-Ort-Beratung und Probenahme durch das Gesundheitsamt

Manche Gesundheitsämter bieten eine ausführliche Beratung vor Ort inklusive Schimmelpilzanalyse an. Mehr dazu siehe im Abschnitt Wo bekommt man Informationen und tätige Unterstützung?.

Mykotoxinanalyse - empfohlen von Ökotest

Ökotest empfiehlt anstatt der Arbeit mit Nährmedien die Analyse des Hausstaubs auf das Pilzgift Ochratoxin zur Abschätzung der Gesundheitsgefährdung. Die Untersuchung kostet pro Probe 87 Euro.

Informationen zu den Untersuchungsmethoden

Wenn kein Schimmel erkennbar vorhanden ist, aber die Bewohner zum Beispiel aufgrund einer diagnostizierten Schimmelpilzallergie und entsprechenden gesundheitlichen Beschwerden trotzdem Schimmel in der Wohnung vermuten, dann muss abgeklärt werden, ob welcher vorhanden ist und wo er sitzt.

Zählung der Schimmelpilzsporen in der Raumluft

Die Anzahl der Schimmelpilzsporen in der Raumluft schwankt sehr stark. Schon die Tageszeit spielt eine Rolle. Alle Sammelmethoden haben ihre Vor- und Nachteile und die Ergebnisse sollten nicht überbewertet werden. Zum Nachweis der Sporen in der Atemluft werden verschiedene Anreicherungsverfahren verwendet:

Die Trägheitsabsonderungsverfahren sind am weitesten verbreitet. Dabei wird Raumluft angesaugt und entweder durch eine Flüssigkeit geleitet oder auf feste Nährböden geblasen. Ein Standardmessverfahren hat sich bislang nicht durchgesetzt und die Ergebnisse sind nicht sehr gut miteinander vergleichbar. Die mit einzelnen Methoden und Geräten erhaltenen Ergebnisse müssen deshalb vorsichtig interpretiert werden [2].

Nachweis von Stoffwechselprodukten in Raumluft oder Hausstaub

Viele Schimmelpilze können giftige Stoffe, die Mykotoxine, als Stoffwechselprodukte bilden. Auch ihre Zellwandbestandteile können toxisch wirken. Die Gefahr einer regelrechten Vergiftung durch Mykotoxine besteht jedoch nicht! Das ganze Thema rund um Mykotoxine, Aflatoxine, MVOC, Probenahme und Nachweisverfahren ist für den Laien schwer verdaulich, aber zum Beispiel hat das Landesgesundheitsamt Baden-Württemberg mit dem Ergebnis eines Arbeitskreises Schimmelpilze in Innenräumen – Nachweis, Bewertung, Qualitätsmanagement eine Einführung zum Download gestellt. Ziel des Arbeitskreises war, das Vorgehen von Gutachtern beim Nachweis und bei der Bewertung von Schimmelpilzschäden in Innenräumen zu vereinheitlichen.

Schimmel-Spürhund oder Untersuchung der Raumluft im Labor?

Spürhund oder Raumluftanalysen? Die Antwort vorweg: Es kommt darauf an.
Wer hat es nicht schon im Fernsehen gesehen? Der speziell ausgebildete Spürhund auf der Pirsch ... auf der Suche nach dem vermuteten, aber unsichtbaren Schimmelpilz. Sehr publikumswirksam, aber auch verhältnismäßig teuer ... und: Die Tiere können maximal einen knappen Meter in die Höhe riechen - höher gelegene Schäden lassen sich so nicht immer aufspüren (Kältebrücken in den Zimmerecken!). Unschlagbar (aber nicht unfehlbar) sind die Hunde dadurch natürlich bei der exakten Lokalisierung des Schimmels, sofern bereits fest steht, dass er zwar vorhanden ist, aber man ihn nicht sehen kann.

Besser geeignet für die Feststellung, ob Schimmel überhaupt vorhanden ist, sind Untersuchungen der Raumluft auf die Konzentration von Schimmelpilzsporen und den Stoffwechselprodukten des Schimmels. Die Sporen werden im Labor weitergezüchtet ud die Pilzart identifiziert. Aus der Art können auch Rückschlüsse gezogen werden auf den Ort, wo der Schimmel versteckt ist.
Die Stiftung Warentest bietet für Euro 47,- eine einfache Analyse der Raumluft auf Sporen (Anzahl und Art) an. Dies bietet sich als erste Maßnahme in Eigenleistung an, bevor man mehr Geld für Fremdleistungen (Ortstermin mit Sachverständigem) ausgibt. Man bekommt einen Nährboden, lässt diesen eine zeitlang offen stehen und schickt ihn ins Labor zurück.


Neubaufeuchtigkeit

Die Bewohner von Neubauten haben besonders häufig Probleme mit Feuchtigkeit. Beim Bau wird viel Wasser (z.B. in Mörteln, Putzen und Estrichen) "verbaut" und der Neubau muss deshalb zunächst einmal mit gesteigertem Aufwand "trockengeheizt" werden. Der Vermieter sollte auf die noch im Mauerwerk vorhandene Restfeuchte aufmerksam machen und sie bei der Miethöhe durch entsprechende Abzüge berücksichtigen. Hat er dies versäumt, gilt auch die Neubaufeuchte als Baumangel. Es gibt jedoch auch Gerichte, die das nicht so sehen: "Der Mieter einer neu errichteten Wohnung hat Kenntnis von der Neubaufeuchtigkeit. Ihm ist Belüftung und Beheizung im erhöhten Umfang zuzumuten." (genaue Quellenangabe siehe im Abschnitt "Urteile")
Im Ratgeber des Mieterbundes [2] werden folgende Gerichtsurteile aufgeführt:


Zur rechtlichen Situation - Wer hat Schuld?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem einwandfreiem, also nicht gesundheitsgefährdenden Zustand zu überlassen und der Mieter seinerseits ist zum situationsgerechten Heizen und Lüften verpflichtet. Ist der Schimmelpilzbefall nun aber im Einzelfall durch bauliche oder sonstige Mängel der Mietsache verursacht, oder durch nicht situationsgerechtes Heizen oder Lüften durch den Mieter?

Rechtliche Situation aus Mietersicht

Der Mieter ist zum situationsgerechten Heizen und Lüften verpflichtet. Was ist aber "situationsgerecht"? Wenn man sich als Mieter sicher ist, dass der Schimmel trotz richtigem Lüftungs- und Heizungsverhaltens auftritt, muss dem Vermieter eine schriftliche Mietmängelanzeige gemacht werden. Dabei kann auch eine Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt und eine Mietminderung angekündigt werden. Als Mieter muss man dabei damit rechnen, dass der Vermieter einem nicht situationsgerechtes Heizen und Lüften vorwirft. Damit geht der Streit über die Ursache dann los.

Rechtliche Situation aus Vermietersicht

Prinzipiell ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem einwandfreiem, also nicht gesundheitsgefährdenden Zustand zu überlassen. Schon bei Vertragsbeginn sollte auf evtl. bereits bekannte Problembereiche der Wohnung schriftlich hingewiesen werden und über richtiges Heizen und Lüften aufgeklärt werden (Merkblatt dem Mietvertrag beilegen). Nach baulichen Veränderungen (Isolierfenstereinbau beispielsweise) ist man als Vermieter sogar verpflichtet, den Mieter explizit auf die geänderte Situation und die damit geänderten situationsgerechten Heiz- und Lüftungserfordernisse hinzuweisen. Wenn falsches Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters zu Schimmelbildung geführt hat, sollte man als Vermieter den Mieter unverzüglich schriftlich zur Behebung des Mangels auffordern (auf dessen eigene Kosten natürlich) und gleichzeitig kann eine Vertragskündigung bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens (also des nicht situationsgerechten Heizens und Lüftens) angedroht werden.

Wer hat nun Schuld? Mieter, Vermieter oder beide?

Zitat aus einem Ratgeber der Verbraucherzentralen [1]:
So vielfältig die aufgezeigten Schadensbilder sind, so erbittert wird häufig zwischen Vermieter und Mieter darum gestritten, wer nun schuld an der Feuchtebildung in der Mietwohnung hat. Der Streit beginnt häufig damit, daß der Mieter dem Vermieter eine schriftliche Anzeige macht, wozu er auch verpflichtet ist, will er seine Rechte nicht verlieren. Mit dem Argument, er habe Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung, wird der Mieter verlangen, daß die aufgetretenen Schäden binnen einer Frist von zum Beispiel drei bis vier Wochen behoben werden. Gleichzeitig kann er eine Mietminderung ankündigen. Denn der Wert seiner Wohnung ist entsprechend dem Umfang der Feuchteschäden herabgesetzt. So kann es zu Mietminderungssätzen zwischen 5 und 60% kommen.
Wenn der Vermieter trotz schriftlicher Abmahnung durch den Mieter nicht bereit ist, den Schaden zu beheben, kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen. Schließlich kommt auch eine fristlose Kündigung in Betracht, wenn die Wohnung gesundheitsgefährdende Feuchtigkeitsschäden aufweist, ohne daß der Vermieter Abhilfe schafft. Dies kann für den Vermieter teuer werden, denn mit der fristlosen Kündigung kann ein Anspruch des Mieters zum Beispiel auf Ersatz der Umzugskosten oder auf Ausgleich der Aufwendungen für feuchtigkeitsgeschädigte Möbel einhergehen.
Die Rechte des Mieters sind nebeneinander anwendbar. Alle genannten Rechte kann es natürlich nur geben, wenn der Mieter die aufgetretene Feuchte nicht selbst zu vertreten hat. Gerade dies wird ihm aber sehr häufig vom Vermieter vorgeworfen mit dem Hinweis, der Mieter habe falsch geheizt und gelüftet. Mit dieser Behauptung kann der Vermieter die angekündigte Mietminderung zurückweisen und vom Mieter selbst die Beseitigung der Schimmelpilzbildung fordern. Gleichzeitig kann er dem Mieter auch androhen, den Mietvertrag zu kündigen, wenn dieser das (vom Vermieter behauptete) vertragswidrige Verhalten fortsetzt.
Oftmals wird durch die Einschaltung eines Sachverständigen zu klären versucht, worauf denn nun wirklich die Feuchtigkeitsschäden beruhen. Aufgrund der gegensätzlichen Behauptungen der Vermieter- und Mieterseite kommt es nicht selten zu gerichtlichen Beweissicherungsverfahren, in denen ein vom Gericht bestellter Sachverständiger der Schadensursache auf den Grund gehen soll. Kommt es zu einem Prozeß, wird das Gutachten als Beweismittel verwertet. Da aber auch die Gutachten häufig angreifbar sind, bedarf es nicht selten der Einschaltung eines zweiten oder gar dritten Gutachters. Die Prozesse werden in aller Regel sehr teuer, enden aber oft unbefriedigend, weil Vermieter und Mieter mit ansehen müssen, wie es unter Umständen zu einem "Glaubenskrieg" unter den Gutachtern kommt. Diese Erkenntnis hat mancherorts dazu geführt, daß Schlichtungsstellen eingerichtet wurden, um Vermieter und Mieter zusammenzubringen und nach vernünftigen Lösungsmöglichkeiten zu suchen. Denn sicherlich können die Gutachter die einzelnen Faktoren eines Feuchtigkeitsschadens auflisten. Wenn sowohl falsches Lüftungsverhalten des Mieters als auch schlechte Wärmedämmung des Gebäudes zusammentreffen, ist damit aber oft die für den Richter entscheidende Frage, welcher von beiden Faktoren nun den Ausschlag gibt, noch nicht geklärt. Dies läßt dem Gericht reichlich Spielraum, das Verschulden zu verteilen. Im Endeffekt wird ein großer Aufwand getrieben und doch nur wenig Eindeutiges ermittelt. Besonders schwierig erscheint die Bewältigung der Beweislastprobleme. Es empfiehlt sich folgende Marschroute, die die herrschende Meinung in der Rechtsprechung entwickelt hat:

Der Schimmel ist vom Mieter selbst zu vertreten, wenn er sein Wohnverhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache abstellt und durch ausreichendes Heizen und Lüften dafür sorgt, das der Mangel vermieden wird. Zunächst muss der Vermieter beweisen, dass die Wohnung frei von bautechnischen Mängeln ist und der Schimmelbefall auch nicht sonstwie aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührt. Hat er das, liegt die Ursache für den Mangel im Gefahrenkreis des Mieters, d.h. in einem Bereich, der dessen unmittelbarem Einfluß unterliegt. Dann ist der Mieter gefordert, sich hinsichtlich der aus seinem Gefahrenkreis stammenden Ursache umfassend zu entlasten.

Heizpflicht des Mieters gibt es nicht, aber ...

Der Mieter muß seine Wohnung nicht heizen. Kein Vermieter darf es dem Mieter verbieten, kalt zu schlafen. Allerdings muß der Mieter dafür sorgen, dass keine Schäden an der Wohnung durch die niedrigen Temperaturen auftreten. Der Mieter muß also sowohl aufpassen, dass die Heizung und die Wasserleitungen nicht einfrieren, als auch mindestens so viel heizen und lüften, dass keine Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden auftreten.

Die fristlose Kündigung - Wann ist sie möglich?

Beide Vertragsparteien können grundsätzlich dann fristlos kündigen, wenn der jeweils andere den Mietvertrag schwerwiegend verletzt hat. Die Vertragsverletzung muß so grob sein, daß dem anderen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Beispiele:
Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn die Benutzung der Wohnung seine Gesundheit erheblich gefährdet (§ 544 BGB). Dieses Problem tritt häufig bei schimmelbefallenen Altbauten auf. Von einer voreiligen Kündigung ist jedoch abzuraten. Es sollte jedenfalls festgestellt werden, ob nicht durch richtiges Lüftungsverhalten der Schimmel evtl. in den Griff zu bekommen ist.
Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht und so die Rechte des Vermieters erheblich verletzt werden und der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten fortsetzt (§ 553 BGB). Oder wenn der Mieter die Miete mindert (ungerechtfertigt, wie sich u.U. später herausstellt) und somit mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug gerät (§ 554 BGB). Das ist eben auch dann der Fall, wenn der Mieter mit Teilen von Mietraten in Verzug ist und der geschuldete Betrag insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.

Was tun im Schadensfall? Wie sollen sich Mieter und Vermieter verhalten?

Wenn ein Mangel aufgetreten ist, sollten die Parteien - um Streit zu vermeiden oder im Streitfall zu ihrem Recht zu kommen - folgendes beachten:

Für den Fall, dass eine gütliche Einigung nicht zu erwarten ist, sollten die Parteien bedenken: Kann für den Mangel und seine Ursache Beweis geführt werden? Kann der gegenwärtige Zustand dokumentiert werden (Fotos, Zeugen)? Soll das selbständige Beweisverfahren eingeleitet werden?

Das Gesetz zur Förderung der außergerichtlichen Streitbeilegung

Der Bundestag hat im Jahre 1999 einstimmig ein Gesetz zur Förderung der außergerichtlichen Streitbeilegung beschlossen, das zum 01.01.2000 in Kraft getreten ist. Danach können die Länder Streitschlichtungsgesetze erlassen. (Nicht alle Länder haben dies bereits getan.)

Was bedeutet dieses neue Gesetz für die Mieterinnen und Mieter?

Sofern zwischen Mietern und Vermietern über Ansprüche bis zu einem Betrag von DM 1.500,- Streit besteht, muss eine Schlichtung durchgeführt werden, bevor Klage beim Amtsgericht erhoben werden kann. Früher war es einfach möglich, sofern sich die Parteien nicht geeinigt haben, beim Amtsgericht Klage zu erheben, nunmehr ist ein weiterer Schritt erforderlich. Entschlossen hat man sich zu der Möglichkeit, eine obligatorische Schlichtung in diesen Fällen einzuführen, um den Gedanken der außergerichtlichen Streitbeilegung neben der Konfliktlösung durch die Gerichte zu stärken. Natürlich hatte der Gesetzgeber auch im Hinterkopf, die Gerichte zu entlasten.

Ob auch in Ihrem Land schon ein solches Gesetz in Kraft ist, sollten Sie jeweils auf den Justiz-Seiten der Länder nachsehen. Links dorthin finden Sie zum Beispiel auf den Seiten von MetaLaw.


Gerichtsurteile deutscher Gerichte

Hinweis: Die Gerichte sind unabhängig und ihre Entscheidungen sind für andere Gerichte in der Regel nicht verbindlich (eine Ausnahme machen die Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte und des BGH, von denen die anderen Gerichte nicht ohne weiteres abweichen dürfen). Das bedeutet: Es besteht keine Garantie dafür, dass das im konkreten Einzelfall angerufene Gericht den Fall ebenso entscheiden wird wie das Gericht, dessen Entscheidung hier aufgeführt ist.

Feuchtigkeitsschäden infolge mangelhafter Isolierung
Ein Mangel der den DIN-Normen entsprechenden Mietsache ist auch dann gegeben, wenn Feuchtigkeitsschäden durch das Wohnverhalten des Mieters entscheidend mitbeeinflußt werden.
LG Hannover; 27. Januar 1982; Az: 11 S 322/81; (Begründung als TXT)

Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnung
Mietzinsminderung um 20% wegen erheblichem Schimmelpilzbefall in Wohn- und Schlafzimmer.
LG Osnabrück, 11. Zivilkammer; 2. Dezember 1988; Az: 11 S 277/88 (Begründung als TXT)

Kein Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Schimmelpilz im Duschbereich
Ein Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung von Schimmelpilz im Duschbereich, wenn sich die Schimmelbildung als Folge des besonderen Nutzungsverhaltens des Mieters darstellt, weil dieser nach dem Duschen die regelmäßig mit Spritzwasser benetzten Fliesen nicht trocken wischt. Die Beseitigung von Spritzwasser ist nicht überobligationsmäßig, sondern jedenfalls in innenliegenden Bädern von jedem Mieter zu erwarten.
LG Berlin, 61. Zivilkammer; 9. August 1999; Az: 61 S 510/98

Schimmelpilzbefall als Grund zur fristlosen Kündigung
Eine fristlose Kündigung nach BGB § 544 wegen Schimmelpilzbefalls der Wohnung setzt voraus, daß eine Gesundheitsgefährdung nach objektiven Maßstäben nachgewiesen wird.
LG Berlin, 62. Zivilkammer; 11. Juni 1998; Az: 62 S 10/98

siehe hierzu auch AG Flensburg; 02. Februar 1996; Az: 63 C 246/95 (Fristlose Kündigung wegen Schimmelpilz (ARD Ratgeber Recht))

Keine Mietminderung des Erstmieters einer Neubauwohnung wegen Baufeuchtigkeit
Der Mieter einer neu errichteten Wohnung hat Kenntnis von der Neubaufeuchtigkeit. Ihm ist Belüftung und Beheizung im erhöhten Umfang zuzumuten.
AG Steinfurt, 9. Mai 1996; Az: 4 C 23/96

Mietzinsminderung um 80% wegen Durchfeuchtung und Schimmelpilzbefall der Wohnung
Ist der Aufenthalt in Küche, Wohn- und Schlafzimmer nahezu unmöglich, weil diese Räume ständig durchfeuchtet, modrig und von Schimmelpilz befallen sind, und verbleibt zum dauernden Aufenthalt lediglich ein kleines Zimmer als untergeordneter Teil der Wohnung, ist eine Minderung des Mietzinses um 80% gerechtfertigt.
LG Berlin, 65. Zivilkammer; 8. Januar 1991; Az: 65 S 205/89

Zur Beweislast für die Ursächlichkeit von Feuchtigkeitsschäden der unzureichend wärmegedämmten Mietwohnung
Eine Fleckenbildung mit Schimmelbefall als Folge sich niederschlagender Luftfeuchtigkeit in der Mietwohnung ist ein Fehler der Mietsache. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass der Mieter den Mangel der Mietwohnung - hier: Feuchtigkeitsschäden - zu vertreten hat. Nur dann, wenn nach den gesamten Umständen des Falles allein das Wohnverhalten des Mieters als Ursache der Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommt (und damit nach dem Schadensverlauf jede dem Vermieter oder einem Dritten zuzurechnende Ursache von vornherein ausscheidet), stellt sich die Frage, ob der Mieter die Möglichkeit der Verhinderung der Feuchtigkeitsschäden durch häufiges Lüften, entsprechendes Einrichten und verstärktes Heizen hatte und diese Möglichkeiten auch genutzt hat. Diese Frage stellt sich aber erst, wenn der Vermieter bewiesen hat, daß weder Eindringen von Regen bzw. Erdfeuchte von außen, noch sogenannte Neubaufeuchte, noch ein bereits schon rechnerisch nicht ausreichender Wärmedurchlasswiderstand bzw. eine Herabsetzung dieses rechnerischen Widerstandes infolge Kernkondensats bzw. infolge partieller äußerer Durchfeuchtung der Außenwände ursächlich für das Entstehen von Oberflächenkondensat gewesen ist.
Steht eine mangelhafte Isolierung der Bausubstanz fest, so spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Verursachung der Feuchtigkeit durch die mangelhafte Isolierung, es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, daß derselbe Mangel infolge eines vertragswidrigen Wohnverhaltens des Mieters auch dann eingetreten wäre, wenn das Gebäude ordnungsgemäß isoliert gewesen wäre.
LG Kassel, 4. Februar 1988; Az: 1 S 229/87

Schadenersatzpflicht des Mieters bei nicht ausreichendem Lüften
Der Mieter macht sich schadenersatzpflichtig, wenn er die ihm mietvertraglich obliegende Obhutspflicht dadurch verletzt hat, daß sich in seiner Wohnung Feuchtigkeitsschäden (Schimmelpilzbefall) gebildet haben, die durch ausreichendes Lüften hätten verhindert werden können, und die Notwendigkeit zu lüften auch für den nicht sachverständigen Nutzer der Räume spürbar war (hier: stickige, verbrauchte Raumluft).
LG Berlin, 61. Zivilkammer; 8. November 1984; Az: 61 S 19/84

Haftung des Vermieters für Schimmelbildung durch Isolierglasfenster mangels Aufklärung
Erfordert der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geändertes Lüftungsverhalten und kommt es in der Mietwohnung zur Schimmelbildung, weil der Mieter den Anforderungen an eine sachgerechte Lüftung nicht gerecht wird, dann stammt der Mangel dennoch aus dem Gefahrenbereich des Vermieters, wenn dieser den Mieter nicht präzise über die nach dem Fenstereinbau aufgrund des veränderten Raumklimas notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahme aufgeklärt hat.
LG Gießen, 1. Zivilkammer; 12. April 2000; Az: 1 S 63/00

Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch Neubaufeuchte und Schimmelpilzbildung
1. Ist der Mieter nachweislich gegen Hausstaubmilben allergisch, deren Vermehrung durch Feuchtigkeit begünstigt wird, muß von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung i.S.d. BGB § 544 ausgegangen werden, wenn bei Erstbezug der Wohnung noch erhebliche Restfeuchtigkeit aus der Bauphase vorhanden ist.
2. Eine Fristsetzung zur Behebung der Gesundheitsgefährdung ist nicht erforderlich, wenn die Gefährdung nicht leicht behebbar ist.
3. Von dem Mieter können Kenntnisse über verstärktes Heizen und Lüften zur Bekämpfung von Restfeuchtigkeit und Schimmelpilzbildung nicht ohne weiteres erwartet werden.
LG Oldenburg, 9. Zivilkammer; 7. Oktober 1999; Az: 9 S 731/99

Kaufvertrag einer Eigentumswohnung rückgängig gemacht aufgrund Schimmelbildung
Führen Mängel an der Feuchtigkeitsabdichtung in einer Eigentumswohnung zu einem ungewöhnlich feuchten Raumklima, kann die Nutzung der Wohnung so stark eingeschränkt sein, daß der Wohnungskäufer den Kaufvertrag rückgängig machen kann.
OLG Frankfurt/Main; 24. Juni 1998; Az: 17 U 1/96
(Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung und etwaiger Schäden am Objekt, die nicht immer auf den ersten Blick erkennbar sind, ist ein Immobilienberater häufig eine gute Instanz und sein Geld wert. Zu diesem relativ jungen Beruf, der sich aus dem Maklerberuf entwickelt hat, gehört neben der Vermittlung von Häusern und Wohnungen auch die Beratung bei Finanzierungs- und rechtlichen Fragen.)

Weitere Urteile kann man mit Hilfe der diversen juristischen Suchmaschinen im Web suchen - die Linkliste enthält Verweise zu den wichtigsten.


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